转向盘厂家
免费服务热线

Free service

hotline

010-00000000
转向盘厂家
热门搜索:
技术资讯
当前位置:首页 > 技术资讯

营改增后二手房要交的税更多了

发布时间:2021-01-07 11:29:48 阅读: 来源:转向盘厂家

每日商报

文/商报记者 周坚洪 见习记者 刘恋

最近,“营改增”成为了楼市热议的话题。3月18日,国务院常务会议宣布部署全面推开营改增试点,进一步减轻企业税负:从今年5月1日起,扩大试点行业范围,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围,其中建筑业和房地产业适用11%税率。

而在此前,两会期间国税总局局长王军曾明确表示,本次营改增方案将首次涉及自然人缴纳增值税征管,比如个人二手房交易。上周五过后,二手房市场对于“营改增”是否会增加税负这个话题议论纷纷。

据了解,目前在杭州,有不少二手房房东和购房者都接到了中介公司这样的电话通知:5月1日后二手房税费要增加了,要买房卖房的抓紧时间吧。事实上,目前营改增具体实施细则尚未出台,政策对二手房市场的影响还没有显现。而且,国务院常务会议也明确表示,新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续,对特定行业采取过渡性措施,确保所有行业税负只减不增。

“营改增”后二手房税费增加?具体细则尚未出台

“现在是不是应该立刻卖房子?”商报读者王女士前天拨通了商报的读者热线,咨询营改增的相关问题。据王女士介绍,上周末她接到了好几个二手房中介公司的电话,催促她赶紧把房子卖掉。“中介说5月1日开始,二手房交易的税费可能要增加,劝我赶紧趁这段政策空窗期把房子出手。”王女士表示。

据记者了解,上个周末像王女士这样被催促卖房或买房的人并不在少数。在房地产业纳入营改增试点范围,并且适用11%的新闻出来后,不少人都在担心,二手房交易的税费是不是会增加?而在社交网络上,所谓“满5年房屋购买和销售差价很大,要交11%的税,需要尽快出手”等消息也是层出不穷。

那么,“营改增”后,二手房交易的税费是否真的会增加?不一定,因为目前政策具体实施细则并没有出台,所以到底如何交税尚未可知。昨日,记者致电浙江财税12366热线,服务人员告诉记者,目前尚未接到有关这方面的具体通知,可能要到4月份会有相关文件下来。

而且,从国务院部署营改增的初衷来说,也是为了减轻税负。国务院常务会议上提到,新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续,对特定行业采取过渡性措施,对服务出口实行零税率或免税政策,确保所有行业税负只减不增。

有业内专家表示,如果营改增要覆盖二手房交易,当前的税费基本框架也会沿用下去。比如,个人首套,或者持有一定年限的房屋营业税减免政策应该会沿用下去,否则二手房交易的实际税费负担肯定会加重,这不符合营改增试点“只减不增”的大前提。

“营改增”会如何改?

预测一:稳中有降,个人购房2年以上免征增值税

3月21日,财新网作出《二手房交易营改增不增税,不足两年按5%全额征》的报道。报道称:营改增试点实施办法中明确,个人购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

《经济观察报》也曾做出报道称“对于个人购买不足两年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,个人购买住房两年以上的(含2年)对外销售的免征增值税。这样一个5%的增值税税率,让所有进行二手房买卖的个人都放下一颗心。二年之内的房屋转让,增值税税率从营业税的5%平移到增值税的5%。税负没有上升也没有下降,保持稳定。”

而澎湃新闻也报道称:在二手房交易中,营业税状态下的现有优惠政策未来也会平移到增值税上,以保障税负只减不增的大原则。

此由多方媒体权威报道免税、减税消息,可能性极大。以该报道为依据,我们可测算今后缴纳税费的变化。根据增值税的算法,要计算增值税额,需要先计算出销售额,销售额=含税销售额÷(1+征收率),应纳税额=销售额×征收率,比如一套售价100万(含税、购买不足2年)的房子,最终增值税应纳税额为[100÷(1+5%)]×5%=4.76万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收,按现行政策,营业税应纳税额为100×5%=5万。如此看来,“营改增”之后税费是稳中有降。

预测二:对自然人来说,仅需缴纳3%增值税

3月18日国务院常务会议明确的建筑业、房地产业亦纳入“营改增”试点范围,适用11%税率,且不动产纳入抵扣范围。于是日前很多社会舆论均指向5月1日之后二手房上市交易,需要缴纳11%的增值税,企图引起二手房市场抛售潮。一位财务专业人士表示,这种舆论纯属空穴来风。

据了解,11%的增值税适用于一般纳税人,房地产企业通常是其中之一。而买卖二手房的自然人,在整个二手房买卖过程中的当期进项抵扣额是无法核定的,因此这类人被纳为小规模纳税人,根据增值税暂行条例,小规模纳税人采用简易计税法,税率也只有3%。而对于个人首套,或者持有一定年限的房屋营业税减免政策应该会沿用下去,否则二手房交易的实际税费负担肯定会加重,这不符合营改增试点“只减不增”的大前提。

据此测算增值税费,一套售价100万(含税、购买不足2年)的房子,最终增值税应纳税额为[100÷(1+3%)]×3%=2.91万。比按现行政策的5万元营业税低不少。

无论哪种预测,都是符合国家“营改增”的改革目的,即确保所有行业税负只减不增。另据知情人士透露,营改增的政策文件和配套操作办法有望本周公布,方案文件有100多页。

“营改增”对二手房市场有什么影响?业内专家这样说

浙江中原地产品牌总监荆海燕认为,在营改增实施细则出来之前,对于二手房的实际影响很难判断。“从增值税本身出发的话,可能有些房子税费可能会增加,有些会减少。不过现在细则还没有出来,不知道会不会有免征的情况。”荆海燕表示。同时,她强调细则早日出台对稳定市场至关重要:“目前来讲,因为距离5月1日还有一段时间,很多人还没有很强的迫切性,对市场也没有太大影响。如果到4月份细则还不出台的话,就会让买卖双方产生‘赶末班车’的心理,造成一定的恐慌。”

我爱我家市场评论员宋文杰认为,现行营业税政策2年以上住宅交易免税,因为增值税2年以上免征的可能性极高,不必担心交易将产生高额增值税,另外也不会出现市场上的抛售潮。

■小贴士:

买卖二手住宅,

要交哪些税?

目前,买卖二手房(住宅)常见有4种要交的税种,一般包括:契税、营业税、个税和土地出让金(划拨土地征收)。纳税基数以合同价或农税核定价就高价原则计税。另外,还需缴纳相关手续费,如产权交易手续费、注册工本费等。

契税分为三种情况:家庭首套购房,90平方米及以下,按照1%征收;90平方米以上,按照1.5%征收。家庭第二套购房,90平方米及以下,按照1%征收;90平方米以上,按照2%征收。家庭第三套及以上购房,均按3%征收。

营业税分为两种情况:纳税缴款书满2年的,免征营业税。纳税缴款书未满2年的,全额征收营业税,即房子成交价的5.6%。

个税征收需看两个条件:家庭唯一住宅和房产证满五年,如果两个条件都满足,则免征个税。任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税,计算方法为差额的20%(差额=卖出价格-买入价格-合理费用),或者是全额的1%。

微信公众号:融360房贷

南京皮肤病研究所_银屑病出现的常见原因有哪些

南京皮肤科医院排名表:白癜风病因由什么造成的?

重庆看皮肤病有效的医院?

上海妇科医院_治宫颈糜烂的中药药方有哪些

重庆市哪家医院治白癜风较专业

重庆哪家银屑病医院好

相关阅读