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城市综合体狂欢背后的泡沫

发布时间:2020-03-03 19:44:18 阅读: 来源:转向盘厂家

东莞长安镇,万科与万达两家国内顶级的开发商,展开了一场贴身肉搏。

这是一场关于城市综合体的暗战,总面积55万平方米的万达广场,与体量35万平方米的万科广场,相距仅有数公里。而在东莞这个三线城市,在建和拟建的综合体数量,达到了20个以上。

放眼全国,“无处不有综合体”,近两三年来,城市综合体已经是房地产行业的最热词。各地纷纷上马的综合体项目,总量有上千个之多。

伴随着如此天量的综合体开发浪潮,资金筹集成为问题,散售带来的隐患和风险也浮出水面。“万达定位偏高端,万科主打中高端,但东莞真的有那么多高消费人群吗?”在去东莞考察一番后,深圳一主打商业地产投资的资深人士发出疑问。

在万科万达之前,宣称建成后将成为亚洲最大规模购物中心的东莞华南Mall,就已经是一个城市综合体运作失败的典型案例。

“城市综合体不仅有泡沫,而且有很大的泡沫。”一家大型地产商人士直率地说,不当规划加上重复建设,“空城”和“烂尾楼”的景象可能会越来越多。鄂尔多斯和温州就是现成的例子。

地方政府在做了城市综合体的推手之后,是否能在后续的交通、配套、住宅和人口安置等方面提供支持,兑现承诺,是城市综合体是否演变为“烂尾楼”的一大关键。

投资逾万亿?

几百个城市齐声合唱:再不建城市综合体,你就落伍了。

随着穗莞深城际轨道交通网建立,东莞成为连接广州和深圳的重要节点。万科、万达先后相中东莞,各自在这里布下体量不菲的城市综合体项目。万科与万达赤膊相见,这在全国也极为少见。

今年上半年,东莞万科、万达广场相继亮相,其中商铺和公寓部分已经开始对外销售。除万达、万科外,光大、中信等品牌房企也纷纷杀入。据本报记者统计,截至目前,三线城市东莞出现的城市综合体的项目有20个之多,如第一国际、地王广场、星河传说、华南摩尔以及在建的虎门地一大道、环球经贸中心、国贸大厦等。

不止东莞。易居中国统计显示,2011年至2015年这五年时间,全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米,其中约55%的增量集中在中西部的新城。

然而,没有一家研究机构能提供最全面的城市综合体面积和投资数据,“只知道这个数额非常惊人,”多家机构研究人士直言。

本报记者根据公开资料不完全统计,仅苏州一地,规划、建设中、已经完工的综合体就达25个。而杭州号称要打造大大小小的城市综合体达到100个。上海则宣称2011年至2013年,将新增50多个城市综合体项目。深圳市在未来的几年,在建和已经初步规划的城市综合体项目多达16个,合计建筑规模1044.79万平方米。

按此保守推算,假如每个100万人口级城市需要建设15个大的城市综合体项目,200万人口级城市需要建设20个大的城市综合体项目,那么全国大型的城市综合体项目数量将超过2000个,投资额达数万亿。

资金从何而来?

庞大的城市综合体,单项投资少则数亿,多则数十亿元。这些资金将如何筹集?

房地产业内人士介绍,综合体开发的资金,首先是一部分自有资金,其次是商业地产不限贷,银行信贷支持;还有就是政府给予一些补贴,变相鼓励。而最大的资金来源,是城市综合体中的商务公寓等住宅产品销售,虽然产权只有50年,但因为不限购,可以有效变现回款。

“综合体的总投资额较高,但并不是一次性付款,可以用回款良好的住宅项目维持其投资,而且可以与住宅项目用一个建设单位,这样建筑商可以垫资,资金的调度余地更大。”苏州园区一位不愿透露姓名的官员分析说。

一位万达前员工告诉记者,业内只有万达可以做到“四证融资”,即未取得建设许可证就可以从银行获得贷款,而其他项目基本上都是开发商前期投入一笔钱,然后建筑商垫资建设,封顶之后出售住宅、商铺部分回笼资金,支撑项目后期的开发。

本报记者从保利、富力、花样年等近两年集中做商业地产的开发商处了解到,散售的商业这两年非常好卖。保利去年广州市场上近一半的销售额是商业(商铺和写字楼)贡献的,而花样年五成以上的销售额来自商业。

东莞长安万科广场和万达广场的商业均有大量散售。万科广场营销人员说,从商铺的销售来看,客户里面本地人约占了一半,另外一半外地客户,比如在东莞待了多年的外埠人,或是厚街等邻近镇街以及深圳的客户。万达广场的销售员也透露,买商铺的客户各地都有,但大部分是投资客。

对于由于资金等原因不得不将商场和写字楼分层或分单位出售的形态,恒隆地产董事长持否定态度。“个个都想做城市综合体,有几个成功过?”陈启宗直指散售是“垃圾中的垃圾”,会让综合体的招商、运营难以为继,继而演变为“黑洞”。

住建部政策研究中心主任秦虹认为,这种散售模式,暴露了城市综合体商业方面的运营缺乏稳定的资金支持,只有靠销售回笼资金。

“省会以上的城市,商业物业销售面积占竣工面积的比例,从2006年到现在商业物业建成以后,60%以上的房子都是通过销售方式卖掉的。”秦虹指出,这说明了一个问题,商业地产所有的风险恐怕都集中在这种资金支持下的商业模式。

本报记者注意到,为了避免散售带来的风险,追求稳定的现金流,这两年大型开发商开始设立自己的房地产私募基金,用于支持商业地产和综合体,并自己持有经营。如越秀地产联合越秀房托,将前期开发的项目注入房托,获取持续发展。保利、金地、华润、中海等开发商筹集的私募基金,很大一部分也用在商业项目中。12下一页阅读全文

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